Alquilar el tejado de una nave para placas solares: cuánto pagan en 2026 y cuándo compensa más el autoconsumo

Las rentas por cubierta se expresan de dos formas: por metro cuadrado de tejado o por kWp de potencia que cabe en él. Estas son las referencias del mercado español actualizadas en octubre de 2026 [1]:

Un caso real publicado en septiembre de 2026 da la medida: una nave de unos 1.000 m² en Castellón con 131 kWp recibió ofertas de 2.606 € al año a 20 años, 3.288 € a 25 años y 4.010 € a 30 años [1]. Cuanto más largo es el contrato, más se paga al año, porque la empresa amortiza la instalación en más tiempo.

Por qué desconfiar de rentas mucho más altas

Algunas webs hablan de 1 a 3 € por m² al mes. Basta una cuenta para descartarlo. Un m² de cubierta admite unos 0,18 kWp con paneles actuales, y en Bilbao un kWp sobre una cubierta poco inclinada produce unos 1.080 kWh al año [3]. Es decir, unos 200 kWh por m². En las horas de sol de septiembre de 2026 el mercado mayorista pagó unos 39 €/MWh [4]: esa energía vale entre 8 y 12 € por m² al año antes de pagar la instalación, el mantenimiento y el beneficio de la empresa. Una renta de 2 a 4 € por m² y año es coherente con eso; 12 o 36 €, no.

Las empresas casi nunca aceptan un alquiler simple. Piden un derecho de superficie: se firma en escritura pública, se inscribe en el Registro de la Propiedad y puede durar hasta 99 años según la Ley del Suelo [2]. La razón es que, en un arrendamiento sin inscribir, si vendes la nave el comprador puede darlo por terminado (la regla de «venta quita renta» del artículo 1571 del Código Civil) [6]. Con el derecho de superficie inscrito, el contrato sigue con la finca aunque cambie de dueño.

• Plazo: 20 o 25 años desde que la instalación arranca, con prórroga opcional hasta 30 [1].
• Inversión, mantenimiento y seguro de la instalación: a cargo de la empresa, que se queda con la energía [1].
• Estado del tejado: la cubierta debe aguantar unos 20 kg/m² y, si tiene más de 30 años sin reformar, normalmente el propietario debe arreglarla antes y a su cargo [1].
• Desmontaje al final: hay contratos que dejan las placas «gratis» al propietario, que así hereda el coste de retirarlas. Conviene pactar que las retire la empresa y pedir un aval [1].

Cláusulas que hay que leer dos veces

• Renta sin actualizar: una renta fija sin IPC pierde entre un 25 % y un 40 % de poder adquisitivo en 25 años [1].
• Exclusividad: la prohibición de instalar otra generación en la finca durante todo el contrato impide hacer autoconsumo propio más adelante.
• Venta e hipoteca: muchos contratos exigen el consentimiento por escrito de la empresa para gravar la nave.
• Cesión a terceros: la empresa puede vender el contrato a un fondo sin preguntar.
• Quiebra o impago: sin una cláusula de resolución, el propietario puede quedarse con una instalación ajena en el tejado.
• Daños: la empresa debe responder de filtraciones y daños estructurales y tener un seguro de responsabilidad civil vigente.

Sobre impuestos, la renta tributa como rendimiento del capital inmobiliario o, si la nave está afecta a una actividad, como ingreso de la actividad. Los contratos suelen fijar «canon más IVA» [1]. En Euskadi se aplica la normativa foral de cada territorio, así que conviene revisarlo con el asesor antes de firmar.

Tomemos una nave de 3.000 m² en un polígono de Bizkaia con unos 2.000 m² de cubierta aprovechable, sin sombras. Caben unos 350 kWp, que producirían unos 378 MWh al año con una inclinación de 10° hacia el sur [3]. Comparamos tres caminos durante 25 años [cálculo propio]:

Con estas hipótesis, el autoconsumo propio recupera la inversión en unos 8 años sin ayuda y en unos 5,6 años con una ayuda del 30 %, que es lo que anuncia el programa Eguzki Hotz para la fotovoltaica de una empresa mediana [8]. A partir de ahí, la cubierta propia deja entre dos y cuatro veces más que la renta. Las ayudas del EVE, además, se dirigen al autoconsumo: en la convocatoria de 2025 se exigía que al menos el 80 % de la energía generada se consumiera en la propia instalación [9]. Una cubierta alquilada a una empresa que vende a la red no recibe esa ayuda.

Entre alquilar y consumirlo todo uno mismo hay una opción que en 2026 se ha vuelto mucho más práctica. El Real Decreto-ley 7/2026 amplió a 5 km la distancia del autoconsumo a través de red para instalaciones fotovoltaicas de hasta 5 MW [5]. Antes el límite general era de 2 km. Una nave con mucha cubierta y poco consumo puede así repartir su energía entre otras empresas del polígono, o de los polígonos cercanos, mediante un acuerdo de reparto.

Para el propietario, la diferencia frente al alquiler es el precio. En vez de cobrar una renta equivalente a unos pocos euros por MWh, vende cada MWh a sus vecinos por debajo de lo que ellos pagan a su comercializadora. Para los vecinos, es electricidad más barata sin tener tejado propio. Exige más gestión: acuerdos de reparto, contadores y alguien que lo coordine. El decreto creó para eso la figura del gestor de autoconsumo [5].

Otra variante es el PPA en la propia nave: una empresa instala las placas a su costa y vende la electricidad al usuario de la nave a un precio fijo durante años. Encaja cuando quien consume es un inquilino y el propietario no quiere invertir en un edificio que no usa.

1. 1

   Estructura y estado

   Un técnico debe confirmar que la cubierta soporta unos 20 kg/m² y que no hay que cambiarla en los próximos 25 años. Rehacer el tejado con placas encima cuesta mucho más.

2. 2

   Superficie útil y sombras

   Se descuentan lucernarios, petos, chimeneas y zonas de paso. En naves, por debajo de unos 300 m² útiles el alquiler pierde interés para las empresas [1].

3. 3

   Punto de conexión

   La distancia y la capacidad de la red cercana deciden si la instalación es viable. Por encima de 15 kW con excedentes en suelo urbanizado hay que pedir acceso y conexión a la distribuidora [10].

4. 4

   Urbanismo

   En Euskadi la Ley 5/2023 sustituye la licencia de obra por una comunicación previa al ayuntamiento para instalar autoconsumo en edificios, salvo en edificios protegidos o si la obra afecta a la estructura [11].

5. 5

   Consumo de la nave

   Con las facturas de un año se ve cuánta energía se usa en horas de sol. Ese dato decide entre alquilar, autoconsumir o compartir.

Si la nave consume, el siguiente paso es el estudio de autoconsumo: lo explicamos en la guía de placas solares para empresas y naves industriales. Si además se piensa cambiar la calefacción o el calor de proceso, la combinación con bomba de calor está en aerotermia con placas solares. Y las ayudas vigentes, en la guía de ayudas del EVE en 2026.